在房屋买卖过程中，物业费的清算往往是一个容易被忽视但又至关重要的问题。不少购房者在完成房屋过户后，才发现原房主存在拖欠物业费的情况，从而引发一系列纠纷。本文旨在为购房者提供一份关于房屋买卖后原房主所欠物业费处理的指南，帮大家更好地维护自身权益。
赵先生购买了位于北京市东城区富贵园小区的一套房屋，双方在合同中约定过户后5日内办理物业交割手续。在完成过户并支付全部房款后，赵先生发现前业主尚欠23000元物业费未缴纳。前业主以与物业公司存在纠纷为由拒不补交物业费，并后续失去联系。
物业公司以赵先生所购房屋尚有物业费未结清为由不与其签订物业服务合同，并径自停了赵先生房屋的水电，不予配合办理装修许可证，导致赵先生无法正常装修入住。赵先生多次交涉，物业公司依然不配合，双方也始终没签订物业服务合同。
为维护自身权益，赵先生遂向法院提起诉讼，请求判令物业公司恢复供水供电，配合办理装修报备手续。
关于二手房买卖所欠的物业费这一问题，要不要替前业主承担拖欠的物业费，要看购房时新业主与前业主有没有协议约定。如果买卖双方在购房合同中约定买方替原业主承担此前的物业费，那么就应该补齐前欠的物业费。如果合同没有约定的，在前业主交房之前，前业主与物业公司之间是物业服务合同关系，应该由前业主承担物业费。前业主拒交物业费，物业公司有权依法提起诉讼。
本案中，买卖合同约定房屋交付前的物业费由前业主承担，房屋交付后的物业费由买方承担，因此原告不负有支付前业主欠缴物业费的义务。对于前业主欠缴的物业费，物业公司可催告其在合理期限内支付；合理期限届满仍不支付的，物业公司可提起诉讼或申请仲裁。但物业公司不得采取停止供电、供水、供热、供燃气等方式催交物业费。
2009年10月21日，被告邓某在第三人江门市X建设有限公司处购得案涉住宅。
2013年4月12日，被告邓某与原告某物业公司签订了《临时管理规约》以及《前期物业管理服务协议》。约定由原告为被告邓某名下的房屋提供物业服务。
被告邓某于2013年6月7日将涉案房屋过户到被告王某名下，但被告邓某、王某均未通知原告有关涉案房产的过户事宜，也没有到原告处办理相应的变更手续。
经审理，法院认为，《前期物业管理服务协议》中的“甲方业主转让或者出租物业时，应当将管理规约内容、物业服务费用标准等事项告知受让人或者承租人，并自物业转让合同或者租赁合同签订之日起十五日内，将物业转让合同或者出租合同向乙方备案，并按乙方规定办理相关变更手续”的约定，实际为原、被告对业主解除合同的条件的约定，即业主转让物业并将物业转让合同交予原告和办理相关手续后，业主与原告签订的《前期物业管理服务协议》解除，支付物业管理费的义务由新的业主承担。
本案中，被告邓某虽于2013年6月7日将涉案房产转让给被告王某，但其并未能提供证据证明其已将物业转让合同交予原告，以证实房产转让的事实，更未在合理期间内带同被告王某至原告处办理相关变更手续，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。”之规定，本院认为，双方约定的解除条件并未成就，被告邓某主张其无须支付2013年6月7日后的物业管理费，没有事实和法律依据，本院不予支持。被告邓某在第一次庭审当日，即2016年7月20日，才将房产转让的有关的资料交予原告，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”以及第九十四条“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。”之规定，原告与被告邓某签订的《前期物业管理服务协议》于2016年7月20日解除。综上，被告邓某应承担在合同解除前向原告支付物业管理费的责任。
关于原告主张被告王某承担连带责任的问题。本院认为，被告王某既是涉案房产的新业主，也是该房产的实际使用人，并且两被告已约定：被告邓某负责物业管理费到2013年6月止，其余一切费用由被告王某负担，故依照《物业管理条例》第四十二条（现为41）第一款“业主应该依据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。”之规定，被告王某承担向原告支付物业管理费的责任，被告邓某对此承担连带清偿责任。
根据我国《物业管理条例》第七条的规定，业主有按时交纳物业服务费用的义务。因此，在房屋买卖前，原房主作为业主，应当交清所欠的物业费。然而，房屋买卖后，物业费的缴纳义务主体可能会发生明显的变化，具体取决于房屋买卖合同中的约定。
1、明确约定：如果买卖双方在房屋买卖合同中明确约定由现业主承担原房主所欠的物业费，那么现业主应当按照合同约定履行补缴义务。这种情况下，现业主在接收房屋后，应及时与物业公司结清欠费，以避免不必要的法律纠纷。
2、无相关约定：如果房屋买卖合同中没有关于物业费承担的具体约定，则根据《物业管理条例》的规定，原房主作为原业主，应当继续承担所欠的物业费。物业公司有权向前房主追缴欠费，而现业主则无需承担此责任。
1、查询欠费情况：在房屋过户前，建议购房者主动向物业公司查询该房屋的物业费缴纳情况，确保无欠费或已与原房主协商处理完毕。
2、协商处理：如发现原房主存在拖欠物业费的情况，购房者应及时与原房主沟通协商，要求其尽快补缴欠费。双方可以协商具体的补缴方式和时间，并签订书面协议以避免后续纠纷。
3、通知物业公司：若协商无果，可以向物业公司说明情况，并提供相关证据（如房屋买卖合同、缴费记录等），要求物业公司自行追缴欠费。
4、法律途径：如果物业公司以停水停电等方式要求购房者补交欠费，购房者可以向法院起诉，要求物业公司恢复服务，并赔偿因此受到的损失。
1、明确写入合同：为避免不必要的法律纠纷，建议购房者在签订房屋买卖合同时，将物业费的清算问题明确写入合同条款中，确保双方权益的清晰界定。
2、保留证据：在整一个完整的过程中，购房者应注意保留相关证据，如缴费记录、沟通记录、房屋买卖合同等，以便在需要时作为维权的依据。
3、咨询专业技术人员：遇到复杂情况或法律纠纷时，购房者应及时咨询专业律师的意见，以便采取合适的法律手段处理问题。
